中海跌落：一月之内两高管涉案,“利润王”黄昏已至！

据兰德咨询推算，过去五年，中海的销售额复合增长率在TOP10房企中倒数第一。对中海而言，慢进则退（排名下滑），不提速肯定不行。 中海显然也看到了这个问题，在颜建国上任后，中海地产开始提速。

4月28日下午，一则限制消费令在网上公布。信息显示，被限制人为欧阳国欣，其身份为中海地产副总裁。

尾声 1979年，中海在香港成立。从中海宣传口号的变迁，可以窥见中海的浮沉。

416.18亿元的归母净利润，中海仍为行业第一；净利润率为25.4%，也保持行业领先。 但，“利润王”光鲜的外表下，已经是满满的疲惫感。

2007年以前，中海和万科不分伯仲，长期霸占地产行业前两名。那时的中海，对外宣传口号是“最大房企”。 在此之后，随着销售规模排名的下滑，中海不再宣称自己是最大房企，摇身一变成为了“品牌价值最高的房企”和“地产行业的央企排头兵”。

2019年，中海的归母净利润增幅为10.3%，低于同期碧桂园、万科、融创14.2%、15.1%、57.1%的增幅。 有中海内部人士曾透露过，他们最注重的始终是净利润率，在内部所有的考核指标、KPI指标中，净利润率是主要的目标。

与此同时网红盘瀛海府和望京府，也因为质量问题，货不对板，准备联合投诉，去售楼处维权。 北京之外，合肥、郑州、青岛、长沙、西安、乌鲁木齐等多地均出现过中海楼盘的维权事件。

一场“围标”事件，一下子牵扯到三家中国地产巨头，地产圈爆了。 目前事件仍在调查之中，若“围标”之名坐实，对于三家房企而言，不仅7亿元保证金不保，未来2—3年都很可能无法在上海拿地。

一切的秘密，似乎都藏在中海引以为傲的“成本控制”里。 极致的成本控制，带来的就是初心不再，维权频起。

规模在飞奔，负债维持低位，你可以想象，中海的利润率，不走低才有鬼嘞！

一个月之内，两高管涉案 中海最近不太平。

如今，这家一直以利润率为傲的房企，在毛利率和净利率上都出现了下跌。骄傲的筹码不断减少，中海能拿得出手的，真的不多了。 随着高周转模式的推行，中海的提速依旧在持续。在可预见的未来，加速狂奔之下，中海的毛利率和净利率可能还会继续下降。

同年7月15日，中海地产以总价79.4亿元、楼面单价6.66亿元的价格摘得了北京丰台花乡造甲村地块，刷新了当时全国总价最高地王的纪录。 拿地起劲，规模扩张自然不在话下。与此同时，中海的负债率也控制得还不错。年报数据显示，截至2019年末，中海的资产负债率为60.06%，净借贷比率为33.68%。

多年以来，中海都被称作是地产界的“利润之王”。 3月26日公布的业绩报告显示，2019年中海实现营收1636.51亿元（人民币），同比增长14%；股东应占溢利416.2亿元，同比增长10.3%；核心净利润达343亿元，同比增长10.1%。

2.卫生间从2扇窗户，变为1扇。 反台30cm，大可以看成落地窗，是大多数人喜爱的原因，尤其是女性购房者。然而60cm和一般的刚需户型没有任何差别，两者差别很大，客厅的采光和视野均受影响。而卫生间窗户2扇变1扇，更是赤裸裸地欺骗了，明显的偷工减料。

再后来，也就是2017年以后，中海的规模排名稳定在第七名左右，对外的宣传口号就变成了“最赚钱的房企”。

规模增长可能依赖低价跑量，薄利多销往往带来利润折让，快速扩张可能难免债务增加，债务过高势必导致风险上升，似乎是房地产行业一个始终难以打破的魔咒。 这个不可能三角，同样在制约着中海。

他们站成一排，情绪有些激动，条幅上面写着： “无良中海，虚假样板间，诱导购房，退房！”

同样是在2017年，恒大业绩大爆发，营收达3110.2亿元，净利润370.5亿元，毛利率高达36.1%，对中海“利润王”的地位构成了直接威胁。次年，恒大以1689.5亿的毛利润、783.2亿的核心净利润夺得“利润之王”的宝座，对中海形成了碾压之势。 时至今日，留给中海的名号，恐怕只有“净利润率最高的房企”了。

很明显的一点，2019年，中海的利润率同比下降了1.1个百分点。 2016年-2018年间，这一指标分别为23%、24.6%、26.3%，稳步走高的态势被中断。

这里稍微解释下什么是“围标”。所谓围标，就是几个投标人之间相互约定，一致抬高或压低投标报价进行投标，通过限制竞争，排挤其他投标人，使某个利益相关者中标，从而谋取利益。围标行为的发起者称为“围标人”，参与围标行为的投标人称为“陪标人”。 与此同时，网上疯传华润置地华东大区高管、万科上海负责投资业务的高管均已失联。

领跑者疲态渐显，后来者却步步紧逼。在归母净利润方面，碧桂园、万科、融创等龙头房企正在逼近中海，2019年财报显示分别为395.5亿元、388.7亿元、260.3亿元，距离正在不断缩小。

一直以来，业内外都好奇的是，中海的高利润从哪里来？

反观地产业，我们也会发现，规模、利润和负债同样构成了房企的不可能三角。

中海卖的一直是期房，豪华的样板房成了售楼中介最引以为傲的说辞。但“货不对板”，给业主造成了巨大的心理落差。 用之前一个维权者的话讲：“花100块钱买条秋裤，裤腿短了都难受。何况这花了几百万买的房子，动不动给你少了一个窗户，你能受得了吗？”

小到窗台卫生间不符合承诺，大到楼塌，都不是不可能。 2019年末，北京的中海丽春湖墅售楼处一大早就迎来了一波人。

▲图源天眼查 这已是近一个月以来，中海被曝光的第二起涉及高管的案件。

要扩大规模，就得多拿地。

但近年来，中海的这顶帽子戴得越来越不稳了。 更尴尬的是，习惯了戴帽子的中海，还没有找到下一顶帽子。

中指研究院数据显示，中海地产2019年以1034亿元的拿地金额跃居第四位。同比增长36.05%；共新增拿地总价1764亿元，同比增长25%；新增拿地建面1765万平米。整个2019年，中海地产在中国内地25个城市和香港新增53幅土地。

以近两年北京市场的表现来看，中海是一家典型的“高周转”开发商。中海的高周转，除了表现在拿地和拿证外，更重要的，是工期和去化。 所有进程都保持高周转，才能保证高效率的现金流。现金流的雪球越滚越大，崩裂就来得越快。

风波频现的背后，折射出中海的业绩疲态。

说实话，这年头，开发商造不好房子是正常的，但是作为北京的老大哥，一直以口碑著称的中海造不好房子，着实让人意外。 被利润蒙住眼睛的中海，保住了“利润王”的名号，却丢了自己的口碑招牌。

惹怒这群业主的，最主要的问题是货不对板，样板间和实际交房简直是两套房： 1.客厅反台高度从30cm，变成了60cm。

一个月内发生两起高管涉案事件，地产江湖里素以稳健著称的中海，到底怎么了？ “利润王”疲态渐显

有人曾总结过：房屋质量问题，要么是因为压缩成本，要么是因为赶工。 巧了，中海二者得兼。

遗憾的是，中海的净利率也开始下滑。 留给中海的名号，真的不多了。

在地产界，“利润王”这顶帽子戴得最久的，恐怕只有中海了。 过去十年，中海的利润率高出行业平均水平约10%，一度被称为“全球最会赚钱的房企”。

更早的一次，发生在3月31日，中海以底价34.3亿元摘得了上海虹口区北外滩黄金地块。4月9日，中海地产上海总经理崔帅被上海公安局采取强制措施，原因为涉嫌“围标”拿地。

毕竟，就算是“利润王”中海，也无法逃脱被规律制约的宿命。 口碑危机

根据消费令规定，欧阳国欣将不得乘坐飞机、高铁以及入住星级酒店等。 中海副总裁缘何被限制消费？中国执行信息公开网资料显示，该限制消费令由北京市朝阳区人民法院于4月26日发布，起因是北京智地普惠房地产开发有限公司及法人代表欧阳国欣因未按执行通知书指定的期间履行生效法律文书确定的给付义务，故被限制消费。

同样，在中海丽春湖墅的隔壁，中海的另外一个新盘尚湖世家，也出现了质量问题。 据媒体报道，尚湖世家漏水问题严重，业主们已经交涉了好几轮。

与此同时，中海的毛利率也在下降，且幅度更大。 数据显示，2019年中海毛利率为33.66%，与2018年的37.79%相比下降4.13个百分点，同比增幅为-10.95%。

天眼查信息显示，北京智地普惠房地产开发有限公司成立于2009年，为中海企业发展集团的三级全资子公司，欧阳国欣担任北京智地普惠的法人代表、执行董事。

规模、利润、负债的不可能三角 1999年初，诺贝尔经济学奖得主保罗·克鲁格曼提出了“蒙代尔三角”的问题，这是经济学领域一个著名的三元悖论定律。即资本自由流动、汇率稳定和货币政策独立性三者不可能兼得。

压缩工期，是高周转的必然一步，也是雪球崩裂的重要原因。 越是赶工，就越是容易出现质量问题。

中海这“利润王”的宝座，恐怕是坐不了几年了。

中海不仅大量拿地，而且偏爱地王。在2019年北上广深一线城市的招拍挂市场中，共诞生40幅成交价格在30亿元以上的地块，而中海独揽6块。 例如，2019年6月24日，中海地产以人民币54.08亿元的价格，外加合计配建42330平方米人才住房的条件竞得深圳光明地块，溢价率近45%。